Dalam dunia investasi, pilihan antara instrumen keuangan yang memberikan pendapatan stabil dan aset yang menawarkan potensi capital gain menarik sering menjadi bahan perdebatan. Perbedaan ini terefleksikan antara obligasi syariah seri PBS038 dan investasi properti berupa apartemen. Keduanya memiliki kelebihan dan kekurangan, tetapi mana yang lebih sesuai untuk tujuan keuanganmu?
Apa Itu Obligasi PBS038?
PBS038 adalah salah satu seri Surat Berharga Syariah Negara (SBSN) yang diterbitkan oleh pemerintah Indonesia. Obligasi ini memiliki karakteristik dan keuntungan sebagai berikut:
Kupon tetap
Memiliki kupon 6,875% per tahun.
Harga beli
Saat ini per 9 Januari 2025 di pasar sekunder adalah 98%, artinya anda bisa membeli dengan sedikit diskon dibandingkan nilai nominal.
Yield efektif
Di level 7,05% per 9 Januari 2025, yang mencerminkan imbal hasil aktual berdasarkan harga beli.
Jatuh tempo
Aset ini memiliki tenor jangka panjang dengan jatuh tempo 15 Desember 2049.
PBS038 juga memiliki keamanan tinggi karena dijamin oleh pemerintah, sehingga risiko gagal bayar sangat minim, bahkan hampir tidak ada. Selain itu, PBS038 cocok bagi investor yang menginginkan pendapatan pasif stabil karena kuponnya dibayarkan setiap 6 bulan.
Apa yang Ditawarkan Investasi Apartemen
Di sisi lain, apartemen adalah aset properti yang sering dipilih untuk investasi karena potensi kenaikan nilai (capital gain) dan pendapatan sewa. Namun, ada beberapa aspek yang perlu diperhatikan:
Modal awal yang besar
Harga beli apartemen di kota besar sering kali mencapai miliaran rupiah.
Biaya tambahan
Pajak pembelian, biaya perawatan, dan pengelolaan gedung dapat memotong margin keuntungan.
Risiko pasar
Nilai apartemen dapat terpengaruh oleh kondisi ekonomi, lokasi, dan permintaan pasar.
Keterbatasan likuiditas
Menjual apartemen membutuhkan waktu, sehingga kurang cocok untuk kebutuhan dana mendadak.
Perbandingan Keuntungan dan Risiko Investasi Obligasi dan Apartemen
Bisa terlihat dengan jelas berdasarkan beberapa faktor perbandingan antara PBS038 dan apartemen seperti di bawah ini:
1. Return
PBS038 menawarkan pendapatan pasif berupa kupon tetap sebesar 6,875% per tahun. Jika anda membeli 1.000 unit dengan nominal Rp 1 miliar di harga par (100%), dengan pajak 10%, pendapatan bersihmu adalah:
Kupon kotor per tahun: 1.000.000.000 × 6,875% = 68.750.000
Kupon bersih per tahun: 68.750.000 - (68.750.000 × 10%) = 61.875.000
Dengan modal Rp1 miliar (nominal), anda akan mendapatkan pendapatan bersih Rp61,875 juta per tahun atau sekitar Rp5,16 juta per bulan.
Bandingkan dengan apartemen yang disewakan. Misalnya, apartemen seharga Rp1,5 miliar disewakan Rp8 juta per bulan:
Pendapatan sewa per tahun:8.000.000 ×12 = 96.000.000
Pendapatan bersih setelah mengasumsikan biaya perawatan dan pajak sebesar 15%: 96.000.000 - (96.000.000 15%) = 81.600.000
Perhitungan ini masih mengasumsikan setiap tahunnya terdapat penyewa. Namun, jika tidak ada penyewa, return akan lebih rendah.
2. Likuiditas
Obligasi pemerintah seperti PBS038 jauh lebih likuid dibandingkan apartemen. Anda bisa menjual PBS038 di pasar sekunder kapan saja jika membutuhkan dana. Harga jual mungkin sedikit berbeda dari harga beli tergantung pada kondisi pasar. Namun, proses penjualan jauh lebih mudah dan cepat daripada menjual apartemen. Proses memerlukan effort lebih tinggi dan bisa memakan waktu berbulan-bulan hingga bertahun-tahun. Jika memerlukan dana dalam waktu dekat, anda perlu menjual properti di bawah harga pasar.
3. Risiko
PBS038
Obligasi memiliki risiko sangat rendah karena 100% dijamin oleh pemerintah. Risiko utamanya adalah perubahan suku bunga pasar yang dapat mempengaruhi harga obligasi di pasar sekunder. Namun, risiko ini bukan masalah jika anda memegang obligasi hingga jatuh tempo karena anda akan menerima 100% nilai nominal.
Apartemen
Apartemen memiliki berbagai risiko, salah satunya kekosongan hunian sehingga mengurangi potensi return. Ada pula risiko kerusakan dan pembayaran tidak tepat waktu. Jika tertarik menjual apartemen, terdapat risiko apartemen sulit terjual, apalagi jika harga dan kualitas properti kurang cocok bagi pembeli.
4. Potensi Capital Gain
Investasi apartemen memiliki potensi capital gain signifikan karena harga properti cenderung naik seiring waktu. Namun, keadaan ini sangat bergantung pada lokasi dan kondisi pasar properti. Sebaliknya, PBS038 memiliki sedikit potensi capital gain jika market mengekspektasikan penurunan suku bunga.
Mana yang Lebih Cocok untuk Anda?Obligasi PBS038 atau Apartemen?
Jika tujuan investasi untuk pendapatan pasif yang stabil, risiko rendah, dan likuiditas tinggi, PBS038 adalah pilihan yang lebih baik. Dengan jaminan 100% dari pemerintah, investor tidak perlu khawatir tentang gagal bayar atau fluktuasi yang drastis. Berinvestasi di obligasi merupakan pilihan low effort karena tidak memerlukan active management.
Namun, jika anda mencari aset yang dapat memberikan potensi capital gain jangka panjang dan tidak keberatan dengan risiko lebih tinggi, apartemen bisa menjadi pilihan menarik. Perlu diingat, apartemen membutuhkan manajemen aktif untuk memaksimalkan keuntungannya sehingga lebih high effort dibandingkan investasi obligasi.
PBS038 Vs Apartemen
PBS038 unggul dalam hal pendapatan pasif stabil, risiko rendah, dan likuiditas. Dengan modal yang lebih kecil dibandingkan membeli apartemen, anda sudah bisa menikmati kepastian pendapatan setiap beberapa bulan. Di sisi lain, apartemen menawarkan potensi capital gain yang menarik, tetapi dengan risiko dan biaya tambahan yang tidak bisa diabaikan.
Jadi, keputusan ada di tanganmu! Sesuaikan pilihan investasi dengan kebutuhan, tujuan keuangan, dan toleransi risikomu. Anda yang memilih untuk investasi properti pun dapat mempertimbangkan obligasi untuk mendiversifikasi aset investasimu, mengingat obligasi yang sifatnya low effort dan low risk.
Jika PBS038 pilihanmu, gunakan aplikasi Bibit untuk memulai perjalanan investasimu, karena mudah digunakan dan telah terpercaya sebagai platform investasi Obligasi Negara!